Immobilienmarkt München
München ist der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands — und zugleich einer der stabilsten, weil Konzernzentralen, Universitäten und ein chronisch knappes Angebot die Nachfrage tragen. Wer hier kauft, braucht ein größeres Budget als anderswo, bekommt dafür aber einen Markt, dessen Nachfrage nicht so schnell nachlässt.
München ist der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands, weil Konzernzentralen wie BMW, Siemens und Allianz sowie die großen Universitäten Fachkräfte aus aller Welt anziehen. Innerhalb des Mittleren Rings ist die Fläche weitgehend bebaut, neue Quartiere entstehen am Stadtrand in Freiham oder im Werksviertel am Ostbahnhof — und der Neubau deckt die Nachfrage trotzdem nicht.
Am teuersten sind die Altbauviertel nördlich und östlich des Zentrums: Schwabing an der Leopoldstraße und Bogenhausen mit dem Herzogpark liegen deutlich über dem städtischen Schnitt. Sendling hat sich vom Arbeiterviertel zur gefragten Lage am Harras entwickelt. Bezahlbarer bleibt es in Randbezirken wie Pasing oder Trudering mit S-Bahn-Anschluss. Für 80 Quadratmeter Bestand sind rund 660.000 Euro typisch.
Konkret bedeutet das: hohe Darlehenssummen, für die du viel Eigenkapital brauchst — ein Fünftel des Kaufpreises plus Nebenkosten gilt als solide Basis. Bayern erhebt mit 3,5 Prozent die niedrigste Grunderwerbsteuer aller Bundesländer, was die Nebenkosten spürbar dämpft. Prüfe bei saniertem Bestand oder gefördertem Neubau, ob ein KfW-Programm passt, denn bei Münchner Darlehenshöhen zählt jeder Zehntelpunkt.
Stadtteile in München
Die Kaufpreise in München variieren je nach Lage erheblich. Hier ein Überblick der wichtigsten Stadtteile:
Schwabing
Altbau-Premium, Uni-NäheSchwabings Jugendstilaltbauten, die Nähe zur LMU und der Englische Garten machen das Viertel zu einer der begehrtesten Adressen Münchens. Hier leben Akademiker, junge Familien und Kreative — wer eine Wohnung findet, bleibt meist Jahrzehnte. Die Leopoldstraße ist die Flaniermeile, die Seitenstraßen sind ruhig und grün.
Bogenhausen
Gehobene FamilienlageBogenhausen östlich der Isar gilt als Münchens villenreichster Stadtteil. Große Gärten, alte Baumbestände und die Nähe zum Englischen Garten ziehen Familien mit gehobenem Budget an. Herzogpark ist die exklusivste Ecke — hier wohnt Münchens Wirtschaftselite.
Sendling
Aufstrebend, gute AnbindungSendling hat sich vom einfachen Arbeiterviertel zum aufstrebenden Wohnstandort entwickelt. Der Harras als Knotenpunkt bietet exzellente U- und S-Bahn-Anbindung, der Flaucher an der Isar ist Münchens beliebtester Grillplatz.
Pasing
Familienfreundlich, S-Bahn-AnschlussPasing im Münchner Westen fühlt sich wie eine eigenständige Kleinstadt an — mit eigenem Zentrum, Wochenmarkt und Schlosspark. Die S-Bahn bringt Pendler in 15 Minuten zum Hauptbahnhof.
Baufinanzierung berechnen — München
Übersicht Ihrer Kosten in München
3 Tipps für deinen Immobilienkauf in München
Prüfe Randlagen wie Pasing oder Trudering: Dort liegen die Preise spürbar unter denen der Innenstadt, und von Pasing bringt dich die S-Bahn in einer Viertelstunde zum Hauptbahnhof.
Bayerns Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent spart dir bei rund 660.000 Euro Kaufpreis fast 20.000 Euro gegenüber Bundesländern mit 6,5 Prozent — Geld, das direkt in dein Eigenkapital fließen kann.
Bei Münchner Darlehenshöhen macht schon ein Zehntelpunkt Zinsunterschied über die Zinsbindung hinweg einen fünfstelligen Betrag aus. Vergleiche deshalb mehrere Angebote, bevor du unterschreibst.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung in München
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in München?
In München (Bayern) beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %. Bei einem Kaufpreis von 660.000 € sind das 23.100 €. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Makler liegen die gesamten Kaufnebenkosten bei rund 9,1 % des Kaufpreises.
Was kostet eine Eigentumswohnung in München?
Die Kaufpreise in München variieren stark nach Stadtteil und Zustand. Für eine 80-m²-Bestandswohnung kannst du grob mit ca. 660.000 € rechnen. In Schwabing (Premium-Lage) zahlst du deutlich mehr als in Pasing (Mittelfeld). Mit dem Rechner oben kannst du verschiedene Kaufpreise durchspielen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in München?
Empfohlen werden mindestens 20 % der Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten). Bei einem typischen Kaufpreis von ca. 660.000 € in München sind das rund 148.000 € inklusive Nebenkosten. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto bessere Konditionen bekommst du — unterhalb von 80 % Beleihungsauslauf, also mit mindestens 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten, verbessert sich der Zinssatz oft spürbar.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in München an?
Neben der Grunderwerbsteuer (3,5 %) rechnest du mit ca. 2,0 % für Notar und Grundbuch sowie 3,57 % Maklerprovision (Käuferanteil seit der Teilung 2020). Insgesamt liegen die Nebenkosten in Bayern bei rund 9,1 % des Kaufpreises — bei 660.000 € sind das ca. 59.862 €.
Lohnt sich ein Immobilienkauf in München?
München bietet ein gehobenes Preisniveau, aber auch stabile Wertentwicklung und starke wirtschaftliche Fundamentaldaten. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt von deiner Situation ab: Eigenkapital, Einkommen, geplante Haltedauer und ob du selbst einziehen oder vermieten willst. Mit dem Rechner oben kannst du verschiedene Szenarien durchspielen.
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