Baufinanzierungsrechner
Rate, Nebenkosten und Tilgungsplan — für alle 16 Bundesländer, mit Makler und Notar.
Ihre Eckdaten
Tilgungsplan
Erstes Jahr: 17.076 € Zinsen, 8.446 € Tilgung. Nach 15 Jahren noch 242.142 € Restschuld.
Restschuld-Verlauf
Am Ende der Zinsbindung (15 J.) verbleiben 242.142 € Restschuld. Bei unverändertem Zins schuldenfrei in ca. 28 Jahren. Annahme ab Jahr 16: Anschlusszins = heutiger Sollzins.
Gesamtkostenrechnung
Kaufnebenkosten
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen rund 5,5 und 12,1 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent in Bayern, bis 6,5 Prozent unter anderem in Brandenburg und Nordrhein-Westfalen), Notar und Grundbuch mit zusammen etwa 2,0 Prozent sowie – falls ein Makler beteiligt ist – dem Käuferanteil der Provision von üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Diese Kosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit; sie müssen aus Eigenkapital kommen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Als Faustregel sollten die Kaufnebenkosten vollständig und zusätzlich etwa 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital kommen. Der Grund ist nicht nur Sicherheit: Banken staffeln den Zins nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Wer unter 60 Prozent bleibt, bekommt den Bestzins; mit jeder Stufe darüber steigt der Aufschlag, und oberhalb von 90 Prozent wird es deutlich teurer. Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind möglich, kosten über die Laufzeit aber erheblich mehr.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Mindestens 2 Prozent, besser 3 Prozent. Die Tilgung bestimmt, wie lange Sie zahlen: Bei 1 Prozent anfänglicher Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung über 40 Jahre, bei 2 Prozent rund 30 Jahre, bei 3 Prozent etwa 23 Jahre. Weil der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt und der Tilgungsanteil wächst, beschleunigt sich die Rückzahlung im Zeitverlauf von selbst. Entscheidend ist, dass das Darlehen zum Renteneintritt abbezahlt ist – daran sollten Sie die Tilgung ausrichten, nicht an der niedrigsten Rate.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zins auf die Darlehenssumme. Der Effektivzins enthält zusätzlich die Nebenkosten der Finanzierung – etwa Bearbeitungsentgelte, den Zeitpunkt der Verrechnung und ein mögliches Disagio – und ist deshalb die einzige Zahl, mit der sich zwei Angebote wirklich vergleichen lassen. Banken müssen ihn ausweisen. Aktuelle Werte für beide Größen stehen auf unserer Zinsseite.