Question 1

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Accepted Answer

Der Sollzins ist der reine Darlehenszins. Der Effektivzins enthält neben dem Sollzins die nach § 16 PAngV einzurechnenden Kosten – z. B. Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren, Disagio, zwingende Kontoführungs- und Versicherungsentgelte sowie bei Immobiliardarlehen die erforderliche Wertermittlung – zuzüglich des Effekts von Zahlungsrhythmus und Tilgungsverrechnung. Nicht enthalten: Bereitstellungszinsen, Notar- und Grundbuchkosten, freiwillige Kontoführung und Versicherungen sowie Verzugs- und Vorfälligkeitskosten.

Question 2

Was passiert nach der Zinsbindung?

Accepted Answer

Sie schließen eine Anschlussfinanzierung ab. Entweder bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer neuen Bank (Umschuldung). Ein Forward-Darlehen kann den Zins bis zu 5 Jahre im Voraus sichern. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Question 3

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Accepted Answer

Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15% des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Idealerweise bringen Sie 20–30% der Gesamtkosten mit. Jeder Euro mehr senkt Ihren Zinssatz, weil das Risiko für die Bank sinkt.

Question 4

Was sind Sondertilgungen und warum sind sie wichtig?

Accepted Answer

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen neben der regulären Rate. Üblich sind 5% der Darlehenssumme pro Jahr, kostenfrei. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld sofort, sodass Sie auf den getilgten Betrag für die gesamte Restlaufzeit keine Zinsen mehr zahlen. Je früher Sie sondertilgen, desto größer ist die Ersparnis und desto kürzer die Laufzeit.

Question 5

Verschlechtert eine Kreditanfrage meinen SCHUFA-Score?

Accepted Answer

Nein, sofern Ihr Berater eine Konditionsanfrage (nicht Kreditanfrage) stellt. Eine Konditionsanfrage ist für andere Banken unsichtbar und beeinflusst den Score nicht. Nur echte Kreditanfragen werden gespeichert und innerhalb von 10 Tagen gebündelt.

Question 6

Was bedeutet KfW 40 + QNG?

Accepted Answer

KfW 40 bedeutet, das Gebäude benötigt nur 40% der Energie eines Referenzgebäudes. QNG bescheinigt Nachhaltigkeit nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Mit QNG steigt der Höchstbetrag im Programm Klimafreundlicher Neubau (KfW 297/298) von 100.000 auf 150.000 Euro je Wohneinheit und die Sonder-AfA nach § 7b EStG wird möglich. Einen Tilgungszuschuss gibt es in diesem Programm nicht.

Question 7

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Accepted Answer

Die Grunderwerbsteuer variiert von 3,5% in Bayern bis 6,5% in Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein und dem Saarland. Die genauen Sätze für Ihr Bundesland berechnet unser Rechner automatisch.

Question 8

Kann ich die Maklerprovision verhandeln?

Accepted Answer

Ja. Seit Dezember 2020 trägt der Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Provision, bei üblichen 5,95–7,14% also bis zu 3,57% inkl. MwSt. Die Höhe ist Verhandlungssache: In einem Käufermarkt ist durchaus weniger drin, fragen Sie einfach.

Question 9

Kann ich Grunderwerbsteuer sparen?

Accepted Answer

Nur wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich und tatsächlich unabhängig voneinander sind (kein einheitliches Vertragswerk), wird die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück erhoben. Bei einem Grundstück von 150.000 Euro und Baukosten von 300.000 Euro sparen Sie so in einem Bundesland mit 6,5% Grunderwerbsteuer 19.500 Euro. Beim Bauträgerkauf oder bei verbundenen Anbietern rechnet das Finanzamt dagegen den Gesamtpreis. Ob das im Einzelfall greift, klärt ein Steuerberater.

Question 10

Brauche ich eine Gewerbeanmeldung als Vermieter?

Accepted Answer

Nein. Die Vermietung von Wohnraum ist private Vermögensverwaltung, unabhängig von der Zahl der Wohnungen. Gewerblich wird es erst mit hotelähnlichen Zusatzleistungen oder wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen.

Question 11

Kann ich als Vermieter die Zinsen von der Steuer absetzen?

Accepted Answer

Ja, vollständig. Die Darlehenszinsen für eine vermietete Immobilie sind Werbungskosten und mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen. Das gilt auch für Bereitstellungszinsen und Disagio.

Question 12

Was ist die Mietpreisbremse?

Accepted Answer

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.

Question 13

Wie funktioniert die degressive AfA?

Accepted Answer

Seit 2023 können neue Wohngebäude mit 5% degressiv abgeschrieben werden. Das heißt: Im ersten Jahr 5% der Herstellungskosten, in den Folgejahren jeweils 5% des Restbuchwerts. In Kombination mit der Sonder-AfA ergeben sich hohe Steuervorteile in den ersten Jahren.

Question 14

Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?

Accepted Answer

Als Vermieter sind absetzbar: Darlehenszinsen, Abschreibung (AfA), Grundsteuer, Hausverwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Fahrtkosten zum Objekt, Rechts- und Steuerberatungskosten sowie Kosten für Mietersuche.

Question 15

In welcher Reihenfolge sollte ich beim Hauskauf vorgehen?

Accepted Answer

Erst Budget berechnen, dann Finanzierungszusage einholen, dann Immobilie suchen, dann kaufen. Nie umgekehrt. Wer sich ohne Finanzierungszusage in ein Objekt verliebt, verhandelt aus einer schwachen Position.

Question 16

Wie lange dauert es vom Kaufvertrag bis zum Einzug?

Accepted Answer

Nach Beurkundung beim Notar dauert es 3 bis 6 Monate bis zur Eigentumsübertragung: Auflassungsvormerkung, Grunderwerbsteuer, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Eigentumsübertragung.

Question 17

Welche Versicherungen brauche ich als Immobilienbesitzer?

Accepted Answer

Banken verlangen bei praktisch jeder Finanzierung eine Wohngebäudeversicherung. Dringend empfohlen: Elementarschadenversicherung und, bei Vermietung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Optional: Mietausfallversicherung, Rechtsschutz für Vermieter.

Häufig gestellte Fragen