Vermieter-Rechner
Cashflow, AfA und Steuerersparnis — 10-Jahres-Gesamtbetrachtung für Ihre Kapitalanlage.
Objekt
Finanzierung
Miete & Steuer
Cashflow-Entwicklung (10 Jahre)
Wohin fließt die Miete?
Aufteilung der Mieteinnahmen je Jahr. Was nach Bewirtschaftung, Zinsen und Tilgung übrig bleibt, ist der Cashflow vor Steuer — unter null muss der Eigentümer zuschießen.
Vermögensaufbau (kumuliert)
Getilgte Schulden, Wertsteigerung und Cashflow nach Steuer, aufsummiert. Nach 10 Jahren ergibt das den Gesamtvermögenszuwachs von 688.488 €.
Häufige Fragen
Wie wird eine vermietete Immobilie abgeschrieben?
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden – der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden. Für Bestandsgebäude ab Baujahr 1925 beträgt die lineare Abschreibung 2 Prozent jährlich nach § 7 Abs. 4 EStG, für ältere Gebäude 2,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil samt anteiliger Kaufnebenkosten. Die Abschreibung mindert das steuerliche Ergebnis, ohne dass Geld abfließt – sie ist der Hauptgrund, warum eine Vermietung steuerlich Verlust machen kann und trotzdem positiven Cashflow hat.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und steuerlichem Ergebnis?
Der Cashflow ist das, was am Monatsende tatsächlich auf dem Konto übrig bleibt: Miete minus Rate minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Das steuerliche Ergebnis rechnet anders – es zieht nur den Zinsanteil der Rate ab, nicht die Tilgung, dafür zusätzlich die Abschreibung. Deshalb können beide Größen weit auseinanderliegen: Die Tilgung kostet Liquidität, baut aber Vermögen auf und ist steuerlich kein Aufwand.
Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?
Absetzbar sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind: Schuldzinsen, Abschreibung, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten zum Objekt und nicht auf den Mieter umgelegte Betriebskosten. Nicht absetzbar ist der Tilgungsanteil der Rate. Vorsicht bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen sie in den ersten drei Jahren 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnaher Aufwand und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, statt sofort abziehbar zu sein.