Mietpreisspiegel Deutschland: Wo sich Kaufen vs. Mieten lohnt
Mietpreisspiegel 2026: Aktuelle Mieten nach Region, das Kauf-Miet-Verhältnis für A-, B- und C-Städte und wo sich der Immobilienkauf wirklich lohnt.
- Bundesweite Angebotsmieten liegen Q1 2026 bei 12,80 €/m² — Neuvertragsmieten 55 % über Bestandsmieten
- Kauf-Miet-Verhältnis unter 20 spricht klar für Kaufen, über 30 klar für Mieten — B-Städte oft im Sweet Spot
- Kaufnebenkosten von 10–15 % erfordern mindestens 10 Jahre Haltedauer für den Breakeven
- Mietpreisbremse bis 2029 verlängert, gilt aber nicht für Neubauten ab Erstbezug nach Oktober 2014
Aktuelle Mietpreise in Deutschland — Stand Q1 2026
Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen war in Deutschland noch nie so regional geprägt wie in 2026. Bundesweit steigen die Mieten seit Jahren — doch die Kaufpreise variieren zwischen Metropolen und Mittelstädten um den Faktor drei. Der Mietpreisspiegel zeigt, dass eine pauschale Antwort auf die Frage „Kaufen oder Mieten?" nicht existiert. Entscheidend sind Ort, Eigenkapital und Zeithorizont. Dieser Marktbericht ordnet die aktuellen Zahlen ein, erklärt das Kauf-Miet-Verhältnis als zentrales Bewertungsinstrument und zeigt dir, wie du die Rechnung für deine eigene Situation aufmachst.
Der bundesweite Durchschnitt für Angebotsmieten bei Wohnungen liegt im ersten Quartal 2026 bei rund 12,80 €/m² — ein Anstieg von etwa 3 % gegenüber dem Vorjahr. Besonders auffällig ist die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten: Während Bestandsmieter im Schnitt 7,28 € pro Quadratmeter zahlen, liegt der Durchschnitt bei Neuverträgen bereits bei 11,40 € — ein Unterschied von über 55 %. Wer heute umzieht, zahlt also deutlich mehr als jemand, der seit Jahren in derselben Wohnung lebt. Bei Erstvermietung ist der Preis noch einmal deutlich höher.
Der zentrale Treiber hinter diesen Steigerungen bleibt das Angebotsproblem. Im Jahr 2025 wurden laut Statistischem Bundesamt 238.500 Baugenehmigungen erteilt — zwar 10,8 % mehr als im Vorjahr, aber immer noch weit unter dem politischen Ziel von 400.000 Wohnungen jährlich. Solange diese Lücke besteht, wird der Druck auf die Mietpreise vor allem in Ballungsräumen, wie in und um Berlin, Hamburg oder München, nicht nachlassen.
Die Mietpreisbremse, die seit Juli 2025 bis zum 31.12.2029 verlängert wurde, deckelt Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Allerdings gilt sie nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig wurden — eine bewusste Ausnahme, um Investitionsanreize zu erhalten. In der Praxis bremst die Regelung den Anstieg in regulierten Segmenten, stoppt ihn aber nicht. Und für Neubauwohnungen greift sie ohnehin nicht.
Regionale Unterschiede: Zwischen München und dem Land
Die Immobilienbranche teilt den deutschen Markt in drei Kategorien ein, die bei der Kaufen-oder-Mieten-Entscheidung eine zentrale Rolle spielen.
A-Städte sind die sieben größten Ballungsräume mit überregionaler Wirtschaftskraft: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Hier treffen die höchsten Mietpreise auf die höchsten Kaufpreise. München führt mit Angebotsmieten um 20,50 €/m² und Kaufpreisen für Eigentumswohnungen von durchschnittlich 8.100 €/m² (Stand April 2026, immowelt). Berlin liegt bei rund 14,30 €/m² Miete und 4.200–5.400 €/m² Kaufpreis, Hamburg bei etwa 13,00 €/m² Miete und 4.800–6.400 €/m². In München kostet eine 90-m²-Wohnung damit rund 730.000 € im Kauf, während die Monatsmiete bei etwa 1.850 € liegt. Das ergibt ein Kauf-Miet-Verhältnis von fast 33 (Berechnung und Einordnung siehe unten) — deutlich im Bereich, in dem Mieten wirtschaftlich günstiger ist.
B-Städte sind wachsende Groß- und Universitätsstädte wie Leipzig, Dresden, Nürnberg, Hannover, Bremen oder Essen. Sie verzeichnen oft ein schnelleres Mietwachstum als die A-Städte, während die Kaufpreise moderat bleiben. In Leipzig etwa liegen Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 2.560 €/m², die Angebotsmieten bei rund 10–11 €/m². Für eine 90-m²-Wohnung ergibt das einen Kaufpreis von circa 230.000 € bei einer Monatsmiete von etwa 950 €. Das Kauf-Miet-Verhältnis liegt hier bei rund 20 — ein Bereich, in dem Kaufen bei langem Zeithorizont klar attraktiv wird. Dresden liegt mit Wohnungspreisen um 2.900 €/m² etwas höher, bleibt aber ebenfalls im günstigen Bereich.
C-Städte und ländlicher Raum umfassen Mittel- und Kleinstädte mit stabiler, aber geringerer Nachfrage — etwa Universitätsstädte wie Göttingen oder Tübingen, Mittelzentren wie Koblenz oder Kaiserslautern und ländliche Regionen. Hier liegen Mieten typischerweise bei 7–9 €/m² und Kaufpreise bei 2.000–3.000 €/m². Das Kauf-Miet-Verhältnis bewegt sich zwischen 22 und 28, allerdings auf niedrigem Niveau, und der Breakeven — also der Punkt, ab dem Kaufen günstiger ist als Mieten — kann bereits nach 8–12 Jahren erreicht sein.
Nebenrechnung: Breakeven in einer C-Stadt (90-m²-Wohnung)
Beispiel: Kaufpreis 220.000 Euro (rund 2.450 Euro/m²), Kaltmiete 8 Euro/m² (720 Euro im Monat). Eigenkapital 20 %, Effektivzins 4,16 % (Stand 18. September 2026, 10 Jahre Zinsbindung), anfängliche Tilgung 2,5 %.
Einmalig kommen die Kaufnebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer im jeweiligen Bundesland, Notar und Grundbuch 2 %, Makler-Käuferanteil bis 3,57 % — zusammen rund 10–12 % des Kaufpreises, die aus dem Eigenkapital getragen werden.
Zum Vergleich die Warmmiete: 720 Euro kalt plus rund 190 Euro Nebenkosten, also etwa 910 Euro. Der monatliche Mehraufwand des Eigentümers von einigen hundert Euro klingt nach viel — entscheidend ist aber, dass die Kreditrate fest bleibt, während die Miete bei 3 % Steigerung pro Jahr nach zehn Jahren schon bei rund 970 Euro kalt liegt. Zusammen mit dem Tilgungsanteil, der reiner Vermögensaufbau ist, schmilzt der Abstand. Genau deshalb liegt der Breakeven in C-Städten trotz niedrigem Preisniveau bei etwa 8–12 Jahren.
Tipp: Die Durchschnittswerte geben die Richtung vor, aber die genauen Quadratmeterpreise für deine Stadt oder deinen Stadtteil können erheblich abweichen. Mit den Marktdaten von ImmoScout24 kannst du Miet- und Kaufpreise für deine konkrete Gegend abrufen. Aktuelle Marktpreise für deine Stadt einsehen — ImmoScout24
Kaufen vs. Mieten: So funktioniert die Rechnung
Das Kauf-Miet-Verhältnis ist der einfachste Maßstab, um Kaufen und Mieten zu vergleichen. Die Formel: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Das Ergebnis zeigt, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Bei einem Verhältnis unter 20 ist Kaufen in der Regel deutlich günstiger, zwischen 20 und 25 lohnt es sich bei einem Zeithorizont von mindestens 15 Jahren, und über 30 ist Mieten wirtschaftlich die bessere Wahl — es sei denn, du rechnest mit überdurchschnittlichen Wertsteigerungen.
Wie das konkret aussieht, zeigt ein Beispiel für eine 90-m²-Wohnung in einer B-Stadt wie Leipzig. Kaufpreis: 250.000 €. Eigenkapital: 50.000 € (20 %). Darlehen: 200.000 €. Bei einem Effektivzins von 4,16 % (Stand 18. September 2026, 10 Jahre Zinsbindung) und einer anfänglichen Tilgung von 2,5 % ergibt sich eine monatliche Kreditrate von rund 1.110 €. Dazu kommen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer in Sachsen 5,5 % (rund 13.800 €), Notar und Grundbuch 2 % (rund 5.000 €), Makler (Käuferanteil) maximal 3,57 % (rund 8.930 €) — zusammen gut ein Zehntel des Kaufpreises, das aus dem Eigenkapital finanziert werden muss.
Aber die Kreditrate ist nicht alles, was du als Eigentümer zahlst. Hausgeld bzw. Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll, Versicherung, Hausverwaltung) liegen bei einer Eigentumswohnung typischerweise bei 2,50–3,50 €/m² im Monat — für 90 m² also rund 225–315 € monatlich. Darin enthalten ist bei den meisten Eigentümergemeinschaften bereits eine Instandhaltungsrücklage von etwa 1–1,50 €/m². Falls nicht, solltest du diese Rücklage zusätzlich einplanen — ohne sie stehst du bei einer neuen Heizungsanlage oder Dachsanierung vor einer Sonderumlage von mehreren tausend Euro. Realistisch gerechnet liegen deine monatlichen Gesamtkosten als Eigentümer damit rund 225–315 € über der reinen Kreditrate. Nicht abgebildet sind dabei die Opportunitätskosten — also die Rendite, die dein gebundenes Eigenkapital bei einer alternativen Anlage erzielen könnte. Diese Betrachtung vereinfachen wir hier bewusst.
Zum Vergleich: Die Kaltmiete für dieselbe Wohnung liegt bei 10,50 €/m², also 945 € im Monat. Dazu kommen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll, Versicherung) von rund 230 €, also insgesamt etwa 1.175 € Warmmiete. Der Abstand zwischen Warmmiete und Eigentümerkosten verschiebt sich damit kaum gegenüber dem reinen Vergleich von Kreditrate und Kaltmiete — die laufenden Nebenkosten fallen auf beiden Seiten in ähnlicher Höhe an. Der entscheidende Unterschied: Mit jeder Kreditrate baust du Vermögen auf, während die Miete reiner Aufwand bleibt. Steigt die Miete jährlich um 3 %, zahlst du in zehn Jahren bereits rund 1.270 € kalt, während deine Kreditrate konstant bleibt und dein Hausgeld sich deutlich langsamer bewegt. Der Breakeven — also der Punkt, ab dem die Gesamtkosten des Kaufs niedriger sind als die kumulierten Mietkosten — liegt in diesem Szenario bei etwa 12–15 Jahren.
Was das für deine Entscheidung bedeutet
Die Frage „Kaufen oder Mieten?" lässt sich 2026 nicht pauschal beantworten — aber sie lässt sich mit drei Variablen eingrenzen: Standort, Zeithorizont und Eigenkapital.
Kaufen rechnet sich vor allem dann, wenn du mindestens 15 Jahre an einem Ort bleiben willst, das Kauf-Miet-Verhältnis in deiner Stadt unter 25 liegt und du über mindestens 20 % Eigenkapital verfügst. In B-Städten wie Leipzig, Dresden oder Nürnberg sind diese Bedingungen für viele Käufer erfüllt. Jeweils 5 Prozentpunkte zusätzliches Eigenkapital über die 20-Prozent-Marke hinaus senken deinen Zinssatz weiter — bis zum Bestzins bei 60 % Beleihung nach der Beleihungs-Matrix um 0,1 Prozentpunkte; bei 200.000 € Darlehen sind das rund 1.670 € über zehn Jahre. Auch KfW-Programme wie das Wohneigentumsprogramm 124 mit bis zu 100.000 € Darlehen können die Finanzierung ergänzen — die aktuellen Konditionen (Stand September 2026) liegen bei einem Effektivzins ab 4,23 %; ob das günstiger als das Bankdarlehen ist, hängt vom Beleihungsauslauf ab und sollte im Einzelfall verglichen werden.
Mieten bleibt die rationalere Wahl in den A-Stadt-Zentren, wo das Kauf-Miet-Verhältnis regelmäßig über 30 liegt. In München etwa müsstest du als Käufer selbst mit 20-Jahres-Horizont erheblich auf Wertsteigerungen spekulieren, damit der Kauf günstiger ausfällt als die Miete. Gleiches gilt, wenn dein Zeithorizont unter zehn Jahren liegt: Die Kaufnebenkosten von 10–15 % des Kaufpreises lassen sich bei kurzer Haltedauer kaum wieder einspielen. Und ohne 15 % Eigenkapital steigen deine Finanzierungskosten spürbar — Vollfinanzierungen kosten nach der Beleihungs-Matrix rund 0,35 Prozentpunkte Zinsaufschlag gegenüber 80 % Beleihung, mit mitfinanzierten Nebenkosten 0,7 Prozentpunkte.
Wer aktuell noch nicht kaufbereit ist, kann die Zeit nutzen: Eigenkapital aufbauen, Bonität verbessern und die Mietpreisentwicklung in der Zielstadt beobachten. Wenn die Mieten dort schneller steigen als die Kaufpreise — wie aktuell in vielen B-Städten der Fall —, wird der Kauf mit jedem Jahr attraktiver. Die Marktlage kann sich verschieben; eine jährliche Überprüfung lohnt sich.
Tipp: Rechne deine persönliche Situation durch, bevor du dich festlegst. Mit dem Kauf-Miet-Rechner oben in diesem Artikel kannst du Kaufpreis, Miete, Eigenkapital und Zinsbindung eingeben und siehst direkt, ab welchem Zeithorizont sich der Kauf für dich rechnet.
Zusammenfassung
Der Mietpreisspiegel Q1 2026 zeigt bundesweit durchschnittlich 12,80 €/m² bei Angebotsmieten, mit einer Steigerung von rund 3 % zum Vorjahr. Die regionalen Unterschiede sind dabei enorm: In München liegt das Kauf-Miet-Verhältnis bei über 30, in Leipzig bei rund 20. Kaufen lohnt sich vor allem in B- und C-Städten bei langem Zeithorizont, ausreichend Eigenkapital und einem Kauf-Miet-Verhältnis unter 25. In A-Städten, bei kurzem Zeithorizont oder ohne Eigenkapitalpolster bleibt Mieten die wirtschaftlich klügere Wahl. Die Mietpreisbremse — verlängert bis 31.12.2029 — deckelt Neuvermietungen auf maximal 10 % über der Vergleichsmiete, greift aber nicht bei Neubauten ab Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014.
Quellen
- Statistisches Bundesamt (Destatis): 10,8 % mehr Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2025 — Baugenehmigungen 238.500 im Gesamtjahr 2025
- immowelt: Immobilienpreise Deutschland — Quadratmeterpreise April 2026 — Angebotsmieten und Kaufpreise nach Stadt
- Deutscher Bundestag: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert — Gesetzliche Grundlage und Ausnahmen
- ImmoScout24: Kaufen oder Mieten — regionale Unterschiede — Kauf-Miet-Verhältnisse nach Städtekategorie
- Dr. Klein: Mieten oder Kaufen 2026 — Kostenvergleich und Finanzierungsszenarien
- Engel & Völkers: Mietspiegel Deutschland 2026 — Mietpreise nach Region und Stadtgröße