Mietkaution richtig anlegen und zurückgeben: Was § 551 BGB verlangt und wie Vermieter Konflikte vermeiden
Die Mietkaution ist auf drei Monatskaltmieten begrenzt, muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich angelegt werden und ist nach Auszug zügig abzurechnen. Die gesetzlichen Vorgaben und die Fristen im Überblick.
- Die Mietkaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen und ist auf Wunsch des Mieters in drei Monatsraten zahlbar
- Das Geld muss auf einem insolvenzsicheren, verzinslichen Konto getrennt vom Vermögen des Vermieters liegen — die Zinsen gehören dem Mieter
- Nach Auszug hat der Vermieter eine angemessene Abrechnungsfrist (in der Regel 3 bis 6 Monate), um noch offene Forderungen geltend zu machen
- Für Nebenkostenabrechnungen darf ein angemessener Teil einbehalten werden, nicht aber die gesamte Kaution auf unbestimmte Zeit
Warum die Kaution so oft zum Streitpunkt wird
Die Kaution ist eine der wenigen Stellen im Mietverhältnis, an denen Vermieter physisch Geld des Mieters in der Hand halten — oft über viele Jahre. Die meisten rechtlichen Konflikte um die Kaution entstehen nicht beim Einzug, sondern beim Auszug: Der Mieter möchte sein Geld zurück, der Vermieter rechnet Schäden, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen gegen, am Ende stehen beide vor dem Amtsgericht.
Wer die Regeln von § 551 BGB bei der Annahme, Anlage und Rückgabe der Kaution sauber einhält, vermeidet den Großteil dieser Streitigkeiten. Der Aufwand ist gering, der Nutzen erheblich — eine korrekt verwaltete Kaution ist eines der besten Indizien für seriöses Vermieter-Handwerk.
Die Höhe: Maximal drei Nettokaltmieten
§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Kaution auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete. Nettokaltmiete heißt: die Miete ohne Nebenkosten-Vorauszahlung und ohne Heizkosten. Wenn die Warmmiete 1.200 Euro beträgt und davon 300 Euro auf Nebenkosten entfallen, ist die Berechnungsgrundlage 900 Euro. Drei Monate davon wären 2.700 Euro.
Eine Vereinbarung über eine höhere Kaution ist teilweise unwirksam: Der überschüssige Betrag kann vom Mieter jederzeit zurückgefordert werden. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Vereinbarung unterschrieben hat — § 551 BGB ist zu seinen Gunsten zwingend.
Wichtig: Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste bei Beginn des Mietverhältnisses. Weigert sich der Vermieter, die Ratenzahlung zu akzeptieren, handelt er vertragswidrig. Anders ist es bei einer Bürgschaft oder bei einer Mietkautionsversicherung: Diese Alternativen kann der Vermieter ablehnen — er muss nur die gesetzliche Barkaution akzeptieren.
Die Anlage: Getrennt, verzinst, insolvenzsicher
§ 551 Abs. 3 BGB verlangt:
"Die Sicherheit ist getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen."
Das heißt in der Praxis:
- Ein separates Konto auf den Namen des Vermieters mit Sperrvermerk zugunsten des Mieters, oder ein Konto, das auf den Namen des Mieters läuft und vom Vermieter als Treuhänder verwaltet wird.
- Keine Vermischung mit dem Privat- oder Geschäftskonto des Vermieters. Wer die Kaution aufs eigene Girokonto packt, verletzt § 551 BGB und setzt sich einem Insolvenzrisiko für den Mieter aus — mit entsprechenden Schadensersatzansprüchen.
- Der Zinssatz orientiert sich an dem, was Sparkassen für Spareinlagen mit 3-Monats-Kündigung anbieten. Zur Einordnung: Die EZB-Einlagefazilität liegt bei 2,5 % (Stand 18. September 2026) — Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist werden meist deutlich darunter verzinst, je nach Bank oft nur mit einem Bruchteil davon.
- Die Zinsen gehören dem Mieter. Sie erhöhen die Kaution und werden am Ende mit ihr ausgezahlt.
In der Praxis empfiehlt sich ein Mietkautionssparbuch: Fast alle Banken bieten ein spezielles Produkt an, das die Anforderungen von § 551 BGB erfüllt. Der Vermieter hinterlegt einen Verpfändungsvermerk, der Mieter erhält das Sparbuch physisch oder als Kontoauszug. Ein solches Sparbuch schützt beide Seiten und ist mit wenigen Euro Gebühr pro Jahr günstig.
Die Rückgabe: Angemessene Frist, keine zeitliche Begrenzung per Gesetz
Ein weit verbreiteter Irrtum: "Nach sechs Monaten muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen". Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05) spricht von einer "angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist", die sich an den Umständen orientiert. In der Praxis hat sich ein Richtwert von 3 bis 6 Monaten nach Vertragsende eingebürgert — für unkomplizierte Fälle auch kürzer.
In diesen 3 bis 6 Monaten darf der Vermieter:
- Offene Mieten und Nebenkosten verrechnen.
- Schäden an der Wohnung, die der Mieter verursacht hat, gegen die Kaution aufrechnen — soweit sie zweifelsfrei vom Mieter stammen und über normale Abnutzung hinausgehen.
- Einen angemessenen Teil für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung zurückbehalten. Hier wird es oft strittig. Faustregel: nicht mehr als das Dreifache der monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlung, damit der einbehaltene Betrag die tatsächlich zu erwartende Nachforderung nicht wesentlich übersteigt.
Sechs Monate nach Auszug sollten die Nebenkosten abgerechnet sein — der Vermieter muss sie jährlich erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB), und der Auszug triggert die Pflicht, den anteiligen Zeitraum zu berechnen. Spätestens nach zwölf Monaten ist eine weitere Zurückbehaltung der Kaution nicht mehr zulässig.
Was nicht von der Kaution abgezogen werden darf
Normale Abnutzung. Nach § 538 BGB trägt der Vermieter die "vertragsgemäße Abnutzung". Leicht abgelaufene Teppiche, kleine Dübellöcher in der Wand, gelbliche Tapeten nach zehn Jahren Bewohnens — das sind Kosten des Vermieters, nicht des Mieters.
Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. Der BGH hat in den letzten 20 Jahren praktisch alle starren Klauseln zu Schönheitsreparaturen gekippt ("Küche alle 3 Jahre streichen", "Bei Auszug komplett weißen"). Wenn im Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel steht, kann der Vermieter den Mieter gar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichten — auch nicht über die Kaution.
Vertragsstrafen irgendwelcher Art. Wer "Strafe" in den Mietvertrag geschrieben hat ("100 Euro bei verspäteter Rückgabe"), wird vor Gericht nicht durchkommen.
Unklare Abrechnungen. Der Mieter hat Anspruch auf eine nachvollziehbare Abrechnung mit Belegen. Pauschale Abzüge ("Renovierungsaufwand 500 Euro") ohne Rechnung, Angebote oder Fotos sind nicht durchsetzbar.
Die häufigsten Fehler in der Praxis
1. Kaution auf das eigene Girokonto. Ein Verstoß gegen § 551 Abs. 3 BGB. Auch wenn es organisatorisch bequemer ist, ist die Trennung zwingend.
2. Vergessene Zinsen bei der Rückgabe. Die Zinsen sind kein Geschenk — sie gehören dem Mieter, müssen berechnet und ausgezahlt werden.
3. Zu lange Einbehaltung. Auch eine komplizierte Nebenkostenabrechnung rechtfertigt nicht, die Kaution ein Jahr oder länger liegen zu lassen. Der Mieter kann nach 6 Monaten mit anwaltlicher Fristsetzung drängen und ab 12 Monaten klagen.
4. Abrechnung ohne Belege. Wer Abzüge vornimmt, muss sie beweisen. Fotos der Schäden, Rechnungen der Handwerker, schriftliche Kostenvoranschläge — all das ist Pflicht.
5. Schweigen statt abrechnen. Der Vermieter muss die Kaution aktiv abrechnen — nicht warten, bis der Mieter mahnt. Die Abrechnung enthält eine Auflistung der Einbehalte, der Nachweise und die Zahlungsaufforderung für den Restbetrag.
Disclaimer und Zusammenfassung
Rechtshinweis: Dieser Artikel bietet eine Übersicht zu den Grundregeln. Bei konkreten Streitigkeiten über einzelne Abzüge oder unklare Schadensbilder ist eine juristische Einzelfallberatung durch einen Mietrechtsanwalt oder den Haus- und Grundbesitzerverein sinnvoll. Die Kosten einer Erstberatung sind niedrig verglichen mit den Kosten eines Kautionsstreits vor Gericht.
Kernpunkte: Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB), muss in drei Raten zahlbar sein, getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzsicher und verzinst angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB), und ist nach Auszug in angemessener Frist (3 bis 6 Monate) abzurechnen und zurückzuzahlen. Für die Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teil — nicht mehr als das Dreifache der monatlichen Vorauszahlung — einbehalten werden. Die Zinsen gehören dem Mieter.