Kaufnebenkosten: Alle Posten, alle Bundesländer, alle Spartipps

Die vier großen Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler

Du hast das Traumhaus gefunden und den Kaufpreis mit dem Verkäufer ausgehandelt — jetzt kommt die Überraschung, die fast jeden Erstkäufer trifft: Zusätzlich zum Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten hinzu. Diese Kaufnebenkosten, oft auch Erwerbsnebenkosten genannt, machen schnell 6–12 % des Kaufpreises aus und müssen aus Eigenkapital finanziert werden — kaum eine Bank finanziert heute noch die Kaufnebenkosten.

Das Problem: Viele Erstkäufer kalkulieren diese Kosten nicht von Anfang an ein, unterschätzen die regionalen Unterschiede oder wissen gar nicht, an welchen Stellschrauben sie sparen können. In dieser Anleitung zeigen wir dir alle Posten, die tatsächlich anfallen, wie sie sich nach Bundesland unterscheiden, und vor allem: wo du realistisch sparen kannst — von der Maklerverhandlung bis zum Inventar-Trick.

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus vier Hauptkostenstellen zusammen. Diese vier Posten machen zusammen 95 % aller Nebenkosten aus — der Rest verteilt sich auf Gutachter, Versicherungen und behördliche Gebühren, welche je nach Objekt anfallen können.

Grunderwerbsteuer: Das ist der Löwenanteil. Die Steuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, und wird nach der Beurkundung von der zuständigen Finanzamtsstelle festgesetzt. Die Höhe hängt ausschließlich vom Bundesland ab, nicht von der Stadt oder der Art der Immobilie — es ist reines Landessteuerrecht. Du zahlst sie auf den gesamten Kaufpreis (Haus & Grund), inklusive Einbauten wie eine Küche oder Markise, es sei denn, diese werden separat im Vertrag aufgelistet (dazu später mehr).

Notar und Grundbuch: Diese beiden Kosten sind eng verflochten, denn der Notar leitet die Eintragung ins Grundbuch ein. Der Notar wird vom Käufer bezahlt und beurkundet den Kaufvertrag sowie die Eigentumsübertragung. Das Grundbuch wird vom Amtsgericht geführt, und die Gebühren dafür sind ebenfalls Kosten des Käufers. Beide Positionen zusammen liegen bei etwa 2 % des Kaufpreises — wobei ungefähr 1,5 % der Notar und 0,5 % das Grundbuchamt bekommt.

Maklerprovision: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt eine wichtige Regel: Der Käufer zahlt die Maklerprovision nur dann und maximal mit 50 %, wenn der Verkäufer mindestens die gleiche Summe übernimmt. Das heißt: Der Makler rechnet eine Gesamtprovision ab (typisch 5,95–7,14 %), aber diese wird hälftig geteilt. Der Käuferanteil liegt damit zwischen 3,0 und 3,57 % — sofern ein Makler beteiligt ist. Achtung bei dem Erwerb von Grundstücken — hier zahlt der Verkäufer die gesamte Provision.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026 — Die regionale Spannweite

Die Grunderwerbsteuer ist der Kostenfaktor mit der größten regionalen Varianz. Zwischen dem günstigsten Bundesland (Bayern) und den teuersten (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Saarland) liegen 3 Prozentpunkte — bei einem 350.000-Euro-Kauf sind das ca. 12.300 € statt 22.800 € Grunderwerbsteuer, die aus Eigenkapital gezahlt werden müssen.

Hier die genaue Tabelle für 2026 (Stand 18. September 2026):

Wichtige Änderungen 2026: Thüringen hat zum 01.01.2026 den Satz von 6,5 % auf 5 % gesenkt — eine Entlastung für Thüringer Käufer. Bremen ist im Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 % gestiegen.

Ein häufiges Missverständnis: Die Grunderwerbsteuer wird auf dem gesamten Kaufpreis berechnet — es gibt keine Freigrenze. Allerdings kannst du Inventar (Küche, Möbel, Einrichtung) separat im Kaufvertrag ausweisen, und dann wird nur der reine Immobilienwert besteuert. Das bringt uns später zu einem wichtigen Spartipp.

Notar und Grundbuch: Was kostet was?

Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Sie sind nicht verhandelbar — Notare dürfen weder Rabatte geben noch Aufschläge erheben. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert) und einer gesetzlichen Gebührentabelle.

Beim Immobilienkauf fallen mehrere Gebührentatbestände an: Die Beurkundung des Kaufvertrags (2,0-fache Gebühr), die Vollzugstätigkeiten wie Einholung von Genehmigungen und Löschungsbewilligungen (0,5-fache Gebühr), sowie die Betreuungstätigkeit für die Abwicklung (0,5-fache Gebühr). Dazu kommen Auslagen für Schreibkosten, Porto und Registerauszüge sowie 19 % Umsatzsteuer auf alles. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € liegt die einfache Gebühr nach Tabelle B bei rund 635 €. In Summe ergeben sich daraus Notarkosten von ca. 2.500–3.500 € (inkl. MwSt), je nachdem ob zusätzlich eine Grundschuld beurkundet wird.

Die Grundbuchgebühren werden vom Amtsgericht nach dem gleichen Geschäftswert erhoben. Hier fallen Gebühren für die Eigentumsumschreibung und — falls du finanzierst — für die Eintragung der Grundschuld an. Bei 300.000 € Kaufpreis liegen die Grundbuchkosten bei ca. 800–1.500 €, abhängig von der Höhe der einzutragenden Grundschuld.

Zusammen Notar + Grundbuch: bis zu etwa 2 % des Kaufpreises, für 300.000 € also bis zu ca. 6.000 € brutto.

Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Der Notar prüft nicht nur, sondern leitet auch die Grundbucheintragung ein und bricht ggf. die Grundschuld des Vorbesitzers auf. Das heißt, der Notar ist dein Ansprechpartner für alle formalen Vorgänge — du musst dich nicht selbst ans Amtsgericht wenden. Achte darauf, dass dein Notar alle notwendigen Unterlagen vom Verkäufer und dessen Kreditgeber einholt (Übernahmebestätigung Grundschuld, Löschungsunterlagen). Das spart dir späteren Ärger und verhindert, dass Grundschulden nach dem Kauf noch lange im Grundbuch stehen.

Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?

Die Maklerprovision ist der einzige Kostenpunkt, bei dem richtige Verhandlung noch möglich ist. Das Maklerprovisions-Reform-Gesetz vom Dezember 2020 hat eine wichtige Grenze gezogen: Der Käufer zahlt beim Kauf einer Immobilie nie allein die ganze Provision.

Die Regel lautet: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, muss er mindestens 50 % der Provision tragen. Der Käufer zahlt maximal 50 %. Das klingt fair — ist es in der Praxis aber oft nicht, weil die Makler ihre Margen erhalten bleiben und die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, anstatt insgesamt kleiner zu werden.

Reale Provisionen 2026:

• Gesamtprovision: 5,95–7,14 % (inklusive 19 % Mehrwertsteuer)
• Käuferanteil (maximal): 3,57 % (das ist 50 % von 7,14 %)
• Makler wird oft vom Verkäufer beauftragt — dann zahlst du als Käufer nur einen Anteil

Eine Maklersuche ist nicht immer zwingend notwendig. Viele Verkäufer verkaufen mittlerweile privat über Immobilienportale — dann entfällt die Provision komplett.

Wenn du einen Makler brauchst oder der Verkäufer bereits einen beauftragt hat: Verhandle die Provision herunter. Eine mögliche Verhandlung reduziert die Provision um 0,5–1,0 Prozentpunkte. Das ist nicht unhöflich, sondern je nach Lage Standard. Frag vor Vertragsabschluss konkret nach: "Ist die Provision hier noch verhandelbar?" Viele Makler sind bereit, einen Rabatt zu geben, wenn ein Käufer das direkt anspricht.

Spartipps: Wo du bei Kaufnebenkosten realistisch sparen kannst

Nicht alle Nebenkosten sind verhandelbar — Grunderwerbsteuer und Notargebühren sind gesetzlich festgelegt. Aber es gibt drei konkrete Hebel, mit denen du echte Ersparnisse erreichst:

Tipp 1: Inventar ausweisen — der legale Trick für Tausende Euro Ersparnis

Das ist der wichtigste Spartipp: Der Notar notiert im Kaufvertrag separat, welche Gegenstände nicht Bestandteil der Immobilie sind, sondern als Einzelmöbel übernommen werden. Das können sein: Einbauküche, Möbel, Markisen, Klimaanlage, Solaranlage (wenn nicht baulich verankert), Stellplätze, uvm.

Diese Gegenstände werden dann mit eigenem Kaufpreis bewertet und sind nicht mehr Bestandteil der Grunderwerbsteuer-Basis. Der Notar meldet nämlich nur den Kaufpreis für die Immobilie und das Grundstück an das Grundbuchamt und somit an das Finanzamt.

Beispiel: Du kaufst ein Haus für 350.000 Euro mit einer hochwertigen Einbauküche (Wert: 20.000 Euro). Ohne Inventar-Ausweis: 350.000 € × 6,5 % = ca. 22.800 € GrESt. Mit Ausweis: 330.000 € × 6,5 % = ca. 21.500 €. Das spart dir 1.300 € allein bei der Grunderwerbsteuer.

Aber Vorsicht: Die Finanzämter sind sensibel bei unrealistischen Inventarwerten. Eine 20 Jahre alte Küche für 25.000 Euro anzusetzen, wird eine Nachfrage auslösen. Realistische Werte: Eine gute neue Einbauküche 12.000–18.000 Euro, neuwertige Möbel 30–50 % des Neuwerts. Insgesamt: Das Finanzamt akzeptiert typischerweise Inventarwerte bis 15.000 Euro ohne Nachfragen — alles Höhere sollte dokumentiert sein (Makler-Exposé, Fotos, Rechnungen der ursprünglichen Käufer mit Datum, ggf. Gutachten).

Tipp 2: Makler-Verhandlung — 0,5–1,0 Prozentpunkte möglich

Wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde und dein Teil 3,57 % beträgt, verhandle die Provision. Sag deutlich: "Ich zahle gerne X %, aber nicht mehr." Oft sind Makler bereit, 0,3–0,5 Punkte zu geben, wenn der Kauf sonst zu scheitern droht. Deine Verhandlungsbasis ist dann besser, wenn die Immobilie schon länger im Verkauf ist oder nicht in stark gefragter Lage ist. In Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist eine Makler-Verhandlung kaum möglich.

Bei einem 350.000-Euro-Hauskauf ist die Differenz zwischen 3,57 % und 3,07 % immer noch 1.750 €.

Tipp 3: Eigenkapital-Effekt — Zinsaufschlag vermeiden

Banken berechnen keine separaten Bearbeitungsgebühren (seit BGH 2014 unzulässig), aber sie verlangen einen höheren Zinssatz, wenn das Eigenkapital unter 20 % des Kaufpreises fällt — nach der Beleihungs-Matrix 0,15 Prozentpunkte bei 90 % und 0,35 Prozentpunkte bei 100 % Beleihung. Wenn du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanzierst (was du musst), bleibt dir weniger Eigenkapital für das Darlehen. Konkret bedeutet das: Bei 350.000 € Darlehen kostet der Aufschlag für 100 % statt 80 % Beleihung rund 10.600 € über 10 Jahre. Prüfe deshalb, ob du die 20-%-Schwelle beim Eigenkapital (ohne Nebenkosten) halten kannst.

Rechenbeispiel: Nebenkosten für 350.000 Euro in verschiedenen Bundesländern

Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, wie stark die regionale Varianz ist:

Szenario: 350.000 € Kaufpreis, mit Makler (Käuferanteil 3,57 %), ohne Inventar-Ausweis

Bayern (3,5 % GrESt):

• Grunderwerbsteuer: 350.000 € × 3,5 % = ca. 12.300 €
• Notar + Grundbuch (2 %): ca. 7.000 €
• Maklerprovision (3,57 %): ca. 12.500 €
• Summe: ca. 31.700 €

Nordrhein-Westfalen (6,5 % GrESt):

• Grunderwerbsteuer: 350.000 € × 6,5 % = ca. 22.800 €
• Notar + Grundbuch (2 %): ca. 7.000 €
• Maklerprovision (3,57 %): ca. 12.500 €
• Summe: ca. 42.200 €

Unterschied Bayern zu NRW: ca. 22.800 € statt 12.300 € Grunderwerbsteuer — Notar und Makler sind in beiden Fällen gleich, die Differenz entsteht allein wegen des Bundeslands. Das ist ein enormer Unterschied, den viele Käufer nicht auf dem Radar haben. Wenn du in der Grenzregion zwischen mehreren Bundesländern nach Immobilien suchst, sollte dieser Faktor Teil deiner Kalkulation sein.

Und wenn wir Inventar ausweisen (15.000 Euro realistischer Wert):

NRW mit Inventar-Ausweis:

• Grunderwerbsteuer: 335.000 € × 6,5 % = ca. 21.800 € (Ersparnis: ca. 980 €)
• Notar + Grundbuch: ca. 7.000 €
• Maklerprovision: ca. 12.500 €

Der Inventar-Ausweis spart dir also in NRW knapp 1.000 Euro bei einer realistischen Annahme.

Zusammenfassung: Das Wichtigste zu Kaufnebenkosten

• Vier Kostenblöcke: Grunderwerbsteuer (3,5 %–6,5 %), Notar+Grundbuch (ca. 2 %), Makler (bis 3,57 % Käuferanteil), Sonstiges (Gutachter, Versicherung)
• Regionale Spannweite ist enorm: Zwischen Bayern und NRW sind es bei 350.000 € ca. 12.300 € gegenüber 22.800 € in der Grunderwerbsteuer allein
• Grunderwerbsteuer ist nicht verhandelbar, aber die Basis lässt sich reduzieren, wenn du Inventar separat ausweist — bis zu 15.000 € akzeptieren Finanzämter üblicherweise ohne Nachfragen
• Maklerprovision ist das einzige, das du wirklich verhandeln kannst — versuche es, 0,5–1,0 Punkte Rabatt sind realistisch
• Notar und Grundbuch sind gesetzlich festgelegt, aber überprüfe, dass dein Notar alle Unterlagen vom Verkäufer und dessen Bank einholt — das spart dir später Verzögerungen und Kosten
• Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital finanziert werden — rechne sie in deine Budgetplanung von vornherein ein, auch im Hinblick auf das mögliche Eigenkapital im Rahmen der Finanzierung

Wenn du die Rechnung aus diesem Artikel mit deinem realen Hauskauf vergleichst, wirst du vermutlich kleine Abweichungen feststellen — das ist normal. Jeder Kauf hat Besonderheiten (Grundstücksgröße, Altlastenuntersuchungen, spezielle Notarleistungen). Aber die Spannbreiten und Rechenmechaniken aus dieser Anleitung sollten dir einen realistischen Überblick geben. Und mit Inventar-Ausweis und Makler-Verhandlung hast du zwei konkrete Hebel, um 1.000–2.000 Euro zu sparen.

Mach nicht den Fehler, Kaufnebenkosten erst bei der Finanzierungsanfrage zu kalkulieren. Rechne sie vor der Gebotsfestlegung ein — dann weißt du, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst. Hierbei helfen dir auch Finanzierungsvermittler wie Interhyp oder Dr. Klein, die auch den Effekt des Eigenkapitals direkt mit einrechnen können.

Weitere Fragen? Schau dir auch unsere Artikel zur Grunderwerbsteuer im Detail, zu Notarkosten konkret oder zum nötigen Eigenkapital an.