Hausbesichtigung Checkliste: 30 Punkte, die du prüfen musst

Abschnitt 1: Gebäudehülle und Substanz

Jede Immobilie hat einen eigenen Charakter — aber nicht jeden Fehler siehst du beim ersten Besuch. Eine gründliche Besichtigung ist deine einzige Gelegenheit, teuer werdende Mängel frühzeitig zu erkennen, bevor du dich vertraglich bindest. Ein undichtes Dach kann leicht 5.000–15.000 € an Reparaturkosten verursachen. Schimmelbefall in der Wand schlägt schnell mit 8.000–20.000 € für die Sanierung zu Buche. Und wenn die Heizung dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) nicht mehr genügt, steht dir nach dem Kauf ein Austausch innerhalb von zwei Jahren bevor — mit Kosten von 15.000–25.000 € netto. Diese Checkliste mit 30 konkreten Prüfpunkten hilft dir, Substanzschäden, technische Mängel und versteckte Kosten direkt vor Ort zu erkennen.

1. Dach und Dachziegel prüfen

Das Dach ist die erste Schutzlinie gegen Feuchtigkeit und verdient deshalb besondere Aufmerksamkeit. Erkundige dich nach dem Alter der Eindeckung und wann zuletzt Reparaturen stattgefunden haben. Dachziegel, die älter als 40 Jahre sind, entwickeln häufig poröse Stellen, durch die Wasser hinter die Konterlattung eindringen kann — ein Schaden, der lange unbemerkt bleibt. Bei einem 120-qm-Dach musst du für eine Neueindeckung mit 18.000–36.000 € rechnen (150–300 €/qm, je nach Region). Im Dachgeschoss lohnt sich ein genauer Blick mit der Taschenlampe: Wasserflecken oder Verfärbungen an der Unterseite des Daches verraten alte oder aktuelle Feuchtigkeitsschäden.

2. Fassade und Außenwände kontrollieren

Schon von der Straße aus kannst du viel über den Zustand eines Hauses ablesen. Haarrisse im Putz sind meist unbedenklich, aber breite Risse, die sich über mehrere Ziegel ziehen, können auf Setzungen oder statische Probleme hindeuten. Achte auch auf Ausblühungen — das sind weiße kristalline Ablagerungen auf dem Mauerwerk, die ein typisches Zeichen für Feuchtigkeitsprobleme sind. Besonders die Nord- und Westseite verdienen Aufmerksamkeit, weil hier Regen schneller ins Mauerwerk eindringt. Sollte die Fassade erneuert werden müssen, kostet das 100–300 €/qm, bei 150 qm Fassadenfläche also 15.000–45.000 €. Achte auf große dunkle Flecken/Flächen im Putz. Auch diese können ein Hinweis auf Feuchtigkeit oder Probleme mit der Fassade sein.

3. Fenster und Rahmen überprüfen

Alte Fenster sind einer der häufigsten Gründe für unnötig hohe Heizkosten — bis zu 50 % mehr als bei moderner Verglasung. Öffne und schließe die Fenster testweise, um zu prüfen, ob sie leichtgängig sind, und achte auf Zugluft an den Rahmen. Beschlagung zwischen den Scheiben ist ein Hinweis auf defekte Isolierglaskörper, deren Austausch mit etwa 300–500 € pro Fenster zu Buche schlägt. Holzrahmen brauchen alle 8–10 Jahre einen neuen Anstrich, Kunststoff-Fenster sind pflegeleichter. Wenn das gesamte Haus mit 16 Fenstern auf 3-fach-Verglasung umgerüstet werden soll, liegen die Kosten bei 12.000–16.000 €.

4. Bleileitungen und Trinkwassersystem prüfen

Seit Januar 2026 dürfen Bleileitungen in Wohnhäusern nicht mehr vorhanden sein — ihr Vorhandensein ist rechtlich ein Mangel. Bei Häusern, die vor 1973 gebaut und seitdem nicht saniert wurden, besteht ein erhöhtes Risiko, dass noch Bleirohre verlegt sind. Du erkennst sie an ihrer grausilbernen Farbe und dem weichen Material. Ein Labortest auf Blei kostet nur 30–50 € und schafft Klarheit. Sollte eine Umrüstung nötig sein, liegen die Kosten je nach Leitungslänge und Hausgröße schnell über 5.000 €.

5. Keller und Feuchtigkeitssituation analysieren

Der Keller ist eine Frühwarnstelle für Feuchtigkeitsprobleme im gesamten Haus. Wasserflecken an den Wänden, grüne oder schwarze Verfärbungen und muffige Gerüche deuten auf Schimmelbefall oder eindringende Feuchtigkeit hin. Besonders bei Altbauten ohne Kellerdämmung ist ein gewisses Maß an Feuchte normal, aber du solltest wissen, was eine nachträgliche Abdichtung kosten würde: 5.000–50.000 € je nach Verfahren (Injektion oder Außenabdichtung). Es lohnt sich auch, nach Überschwemmungen in den letzten zehn Jahren zu fragen, weil diese die Versicherungseinstufung beeinflussen. Salzausblühungen — weiße Krusten auf dem Mauerwerk — zeigen an, dass die Wand irgendwann feucht war, selbst wenn sie heute trocken erscheint.

6. Mauerwerksrisse und Statik erkunden

Nicht jeder Riss in der Wand ist ein Problem, aber es lohnt sich, genauer hinzuschauen. Setzungsrisse verlaufen diagonal im 45°-Winkel und entstehen, wenn sich ein Haus nach dem Bau natürlich setzt — das ist in den meisten Fällen harmlos. Bedenklich wird es, wenn Risse breiter als 1 cm sind oder sich über mehrere Geschosse ziehen. In solchen Fällen sollte ein Statiker hinzugezogen werden, dessen Gutachten 400–1.000 € kostet. Achte auch auf Risse an Fenster- und Türlaibungen, die auf eine fehlerhafte Verankerung der Rahmen hindeuten können. Wurden Risse bereits mit Epoxydharz gefüllt, deutet das auf frühere Reparaturversuche hin, deren Ursache du hinterfragen solltest.

7. Anstrichzustand und Putz überprüfen

Abgeblätterter Putz oder blätternde Farbe sind mehr als nur ein optisches Problem — sie bedeuten, dass das Mauerwerk der Witterung ungeschützt ausgesetzt ist. Eine größere Putzsanierung schlägt mit 80–150 €/qm zu Buche, bei 150 qm sind das 12.000–22.500 €. Ein oft übersehener Punkt sind Dampfsperren-Fehler: Wenn innen eine undurchlässige Schicht sitzt, etwa alte Mineralfaserplatten mit fehlerhafter Folierung, kann Feuchte nicht entweichen und verursacht langfristig Schäden, deren Beseitigung aufwändig und teuer werden kann.

8. Isolierung und Wärmedämmung beurteilen

Die Qualität der Wärmedämmung hat direkten Einfluss auf deine laufenden Heizkosten. Ältere Häuser, die vor 1995 gebaut wurden, verfügen häufig über keine oder nur minimale Dämmung, was die Heizkosten mitunter um ein vielfaches gegenüber einem modernen, gut gedämmten Haus erhöht. Erkundige dich nach den verbauten Dämmstoffen in Wand, Dach und Decke. Eine nachträgliche Außendämmung kostet 200–350 €/qm (Material und Montage), Dachdämmung liegt bei 80–150 €/qm. Bei einem insgesamt schlechten Dämmstandard solltest du mit Sanierungskosten von 30.000–60.000 € rechnen.

9. Asbestbelastung und alte Baustoffe

Häuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren können Asbest enthalten — in alten Rohren, Dachplatten oder Klebstoffen (z.B. Fliesen). Da Asbest krebserregend ist, unterliegt der Rückbau strengen Vorschriften und ist entsprechend teuer. Erkundige dich, ob bereits eine Asbestkartierung vorliegt (seit 2005 empfohlen). Bei Verdacht auf Asbest kostet eine Laborprobe 50–200 €, die anschließende Sanierung durch Spezialfirmen kann 10.000 € und mehr betragen.

10. Erschließung und Außenanlage kontrollieren

Ein Punkt, der bei Besichtigungen oft übersehen wird: die Erschließungssituation. Kläre, ob Straße und Zufahrtsweg in öffentlichem oder privatem Besitz sind — bei privaten Wegen tragen du und deine Nachbarn die Instandhaltungskosten gemeinsam. Auch die unterirdischen Leitungen für Strom, Gas, Wasser und Abwasser sollten dokumentiert sein. Erkundige dich nach der Lage der Reinigungsschächte und ihrer Erreichbarkeit, damit du bei späteren Arbeiten nicht vor Überraschungen stehst.

Abschnitt 2: Haustechnik und Installationen

11. Heizungsanlage und GEG-Compliance prüfen

Die Heizung zählt zu den teuersten Positionen bei einem Hauskauf und verdient deshalb besonders genaue Prüfung. Entscheidend sind der Heizungstyp (Gas, Öl, Wärmepumpe oder Fernwärme), das Baujahr und das letzte Wartungsprotokoll. Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind oder deren Wartungsprotokoll Ausfallzahlen zeigt, fallen unter die Austauschpflicht nach GEG § 72 — du müsstest sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf ersetzen. Eine neue Wärmepumpe kostet 15.000–25.000 € brutto, wobei die KfW-Förderung 30 % bis 80 % der förderfähigen Kosten abdecken kann. Ein besonders aussagekräftiger Indikator sind die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, die ein realistischeres Bild liefern als der Energieausweis allein.

12. Elektroinstallation und Stromversorgung prüfen

Die Elektrik verrät viel über den Modernisierungsstand eines Hauses. Ältere Gebäude (vor 1960) haben oft noch Freileitungen und Kupfer-Flachleitungen, während moderne Häuser über 5-adrige Leitungen mit Erdung verfügen sollten. Ein Blick auf den Sicherungskasten gibt schnell Aufschluss: Alte Schraubsicherungen sind ein deutliches Zeichen für veraltete Elektrik, deren Komplett-Erneuerung je nach Umfang tausende Euro kostet. Wichtig ist auch, ob RCD-Schalter (FI-Schutzschalter) eingebaut sind — sie sind seit 1984 bei Neuinstallationen Pflicht. Und falls du Smart-Home-Technik planst, solltest du prüfen, ob ausreichend Stromkreise und Leistungsreserven vorhanden sind.

13. Gas- und Wasserleitungen kontrollieren

Sowohl Gas- als auch Wasserleitungen verdienen einen genauen Blick. Bei Gasleitungen ist die entscheidende Frage, ob sie jemals auf Dichtheit geprüft wurden — defekte Leitungen zeigen sich durch Druck- und Verbrauchsauffälligkeiten. Bei den Wasserleitungen kommt es auf das Material an: Alte Kupferleitungen mit Grünspan deuten auf Kupferauflösung hin, und Kunststoffleitungen aus den 1980er-Jahren (PB-Kunststoff) können mit der Zeit porös werden. Eine Erneuerung der Wasserleitungen kann je nach Umfang einige tausend Euro teuer werden.

14. Sanitäranlagen und Abwasser prüfen

Alte Badewannen und Toiletten sind nicht automatisch ein Mangel, aber du solltest sie auf Risse und Verfärbungen überprüfen. Wichtiger als die sichtbare Ausstattung ist allerdings das Abwassersystem dahinter. Kläre, ob das Haus an die öffentliche Kanalisation angebunden ist oder über eine Kleinkläranlage verfügt — Letztere kostet in der Anschaffung 5.000–15.000 € und verursacht laufende Wartungskosten von 300–800 € im Jahr. Auch das Alter der Abwasserrohre spielt eine Rolle: Beton- oder Steinzeugrohre, die älter als 50 Jahre sind, können porös sein, was Wurzeleinwuchs und das Eindringen von Grundwasser begünstigt. Eine TV-Inspektion kostet 300–600 € und kann böse Überraschungen verhindern, die andernfalls 1.000–10.000 € an Reparaturen nach sich ziehen.

15. Badezimmer und Nassbereiche überprüfen

In Badezimmern zeigt sich Feuchtigkeit oft zuerst: zwischen den Fliesen, an der Decke oder in den Wandecken. Schimmelsanierung in einem Bad kostet je nach Umfang 2.000–5.000 €. Besonders kritisch sind Bäder ohne Fenster oder Lüftungsanlage, weil sich dort chronische Feuchte entwickeln kann. Es lohnt sich, den Zustand und das Alter der Fliesen und Beläge genau unter die Lupe zu nehmen.

16. Solaranlage oder Photovoltaik überprüfen

Falls eine PV-Anlage auf dem Dach installiert ist, solltest du Baujahr, Leistung und bestehende Wartungs- und Einspeiseverträge erfragen. Kläre auch, ob die Dachlast beim Statiker berücksichtigt wurde. Module, die älter als 25 Jahre sind, können deutliche Effizienzverluste aufweisen, was die Wirtschaftlichkeit der Anlage stark beeinträchtigt.

17. Lärmschutz und Luftqualität prüfen

Wann wird es am Standort am lautesten — morgens durch Verkehr oder nachts durch Nachbarn? Schlechter Lärmschutz lässt sich nachträglich beheben, etwa durch neue Fenster oder Lärmschutzwände, ist aber kostspielig und hilft auch nicht immer. Ein Blick auf sichtbaren Schmutz an Fassaden oder Fenstern kann außerdem ein Hinweis auf hohe Luftverschmutzung in der Umgebung sein.

18. Beheizung einzelner Räume und Wärmeverteilung prüfen

Die Art der Heizflächen — Heizkörper, Fußbodenheizung oder Wandheizung — beeinflusst den Wohnkomfort erheblich. Alte Heizkörper sind häufig unterdimensioniert und erwärmen den Raum nur unzureichend oder ungleichmäßig. Teste am besten, ob alle Räume gleichmäßig warm werden. Kalte Ecken deuten auf Wärmebrücken hin, die nicht nur ungemütlich sind, sondern auch die Heizkosten spürbar in die Höhe treiben.

Abschnitt 3: Innenräume und Ausstattung

19. Raumaufteilung und Grundriss prüfen

Die Frage, ob der Grundriss zu deinen Bedürfnissen passt, klingt banal — hat aber erhebliche finanzielle Konsequenzen. Offene oder getrennte Räume, die Lage von Schlafzimmern und Bädern, ausreichend Stauraum: All das sollte zu deinem Alltag passen. Nachträgliche Änderungen an der Raumaufteilung sind teuer, weil Wanddurchbrüche 2.000–5.000 € pro Wand kosten und zusätzlich Statiker hinzugezogen und Leitungen angepasst werden müssen.

20. Schimmelbefall und feuchte Ecken kontrollieren

Schimmel entsteht durch eine Kombination aus Feuchtigkeit, schlechter Belüftung und manchmal auch durch Konstruktionsmängel. Untersuche alle Ecken, Dachschrägen, Badezimmer und Kellerräume sorgfältig — die Sanierung kann je nach Umfang 5.000–20.000 € kosten. Ein Holzfeuchtemessgerät (30–80 €) ist eine lohnenswerte Investition, mit der du die Feuchtigkeit in Wänden und Böden direkt vor Ort selbst messen kannst. Solltest du einen Gutachter beauftragen, ist dies oft Teil des Gutachtens.

21. Bodenbeläge und Unterkonstruktion überprüfen

In älteren Häusern sind Böden häufig nicht gedämmt, was zu kalten Füßen und höherem Heizaufwand führt. Achte neben dem sichtbaren Zustand von Parkett, Fliesen oder Teppich auch auf Verformungen und Dellen — sie können auf Feuchteschäden oder eine mangelnde Tragfähigkeit des Untergrunds hinweisen.

22. Türen, Schlösser und Sicherheit prüfen

Sicherheit wird bei einer Besichtigung oft vernachlässigt. Sind Sicherheitsschlösser an den Außentüren vorhanden? Gibt es ausreichend Flucht- und Rettungswege, einschließlich Kellerfenstern? Bei älteren Häusern sind Nachbesserungen für die Wohnungssicherheit häufig nötig — rechne mit 2.000–4.000 € für zeitgemäße Schlösser und Verriegelungen von Fenstern und Türen.

23. Treppen und Flure kontrollieren

Treppen sollten stabil, normativ korrekt (18 cm Stufenhöhe, 27 cm Tiefe) und mit Handläufen versehen sein. Bei neueren Häusern ist dies meist durch die engen Bauvorgaben sichergestellt. Bei älteren Häusern können unebene Stufen eine Stolpergefahr darstellen. Auch die Flurbreite verdient Beachtung: Mindestens 1,2 Meter sollten es sein, damit der Alltag — und ein späterer Möbeltransport — reibungslos funktionieren.

24. Dachboden und Speicherräume nutzen

Der Dachboden bietet oft ungenutztes Potenzial. Kläre, ob bereits ein Bodenbelag vorhanden ist oder nur nackte Balken, weil ein Ausbau zusätzliche Kosten verursacht. Achte darauf, ob der Raum belüftet und trocken ist — Feuchtigkeit im Dachboden deutet auf Probleme mit der Dachabdichtung hin. Und vergiss nicht, den verfügbaren Stauraum realistisch einzuschätzen. Solltest du einen Ausbau planen, verlasse dich nicht auf die Aussage des Verkäufers, sondern prüfe im Bebauungsplan oder frage bei der zuständigen Bauaufsicht an.

25. Kamine und Rauchabzüge prüfen

Ein Kamin kann ein schönes Extra sein, bringt aber auch Pflichten mit sich. Erkundige dich nach dem letzten Kehrprotokoll und der Regelmäßigkeit der Prüfungen, denn die jährliche Reinigung kostet 150–300 €. Alte Kamine ohne regelmäßige Wartung können gefährlich werden — im schlimmsten Fall droht ein Kohlenmonoxid-Austritt. Gleichzeitig können Kamine auch Zuglöcher sein, die unnötig Wärme abziehen.

Abschnitt 4: Grundstück und Umgebung

26. Grundstücksgrenzen und Nachbarschaftssituation überprüfen

Vor dem Kauf solltest du genau wissen, wo die Grundstücksgrenzen verlaufen und ob es Streitigkeiten mit Nachbarn gibt — etwa über Durchfahrtsrechte oder Grenzpflanzungen. Solche ungeklärten Fragen können den späteren Wiederverkauf erheblich erschweren. Es lohnt sich auch, ein Gefühl für die Nachbarschaft zu bekommen: Sind die Nachbarn zugänglich? Gibt es Lärmquellen wie Handwerksbetriebe, Baustellen oder Tierhaltung?

27. Zufahrt und Parkplatz kontrollieren

Die Zufahrtssituation beeinflusst den Alltag mehr, als man zunächst denkt. Welchen Zustand hat der Zufahrtsweg — Beton, Asphalt oder Schotter? Gibt es ausreichend Stellplätze für deine Fahrzeuge? Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder engem Straßenverlauf kann die Einfahrtsbreite eingeschränkt sein, was spätestens beim Einzug mit größeren Möbeln zum Problem wird. Ein schlechter Zustand der Einfahrt kann zu zusätzlichen Kosten in den kommenden Jahren führen. Besichtige beim Kauf einer Wohnung auch unbedingt die Tiefgarage, sind hier offensichtliche Investitionsrückstände sichtbar oder wurde die Tiefgarage vielleicht erst vor kurzer Zeit renoviert?

28. Umgebung und Nutzungen in der Nachbarschaft erfragen

Die unmittelbare Umgebung hat großen Einfluss auf die Wohn- und Lebensqualität. Gewerbebetriebe in der Nähe, Straßenverkehr, Flug- oder Zuglärm — all das lässt sich durch einen Blick auf die Lärmkartierung der Kommune einschätzen. Ein kurzer Anruf beim Bauamt verrät außerdem, ob in der Nachbarschaft Bauprojekte geplant sind, die den Wohnkomfort vorübergehend oder dauerhaft beeinträchtigen könnten.

29. Energieausweis einsehen und verstehen

Der Energieausweis ist gesetzliche Pflicht und muss dir vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags vorliegen. Es gibt zwei Varianten: Der Verbrauchsausweis basiert auf den bisherigen Heizkosten und ist günstiger zu erstellen, der Bedarfsausweis stützt sich auf die Gebäudeeigenschaften und liefert zuverlässigere Ergebnisse. Achte auf die Effizienzklasse (A bis H) — Häuser der Klassen F, G oder H haben hohe Heizkosten und erfordern in der Regel umfangreiche Sanierungen. Der Ausweis enthält auch Modernisierungsempfehlungen, die oft realistisch und hilfreich sind.

30. Offenlegungspflichten und dokumentierte Änderungen prüfen

Der Makler ist gesetzlich verpflichtet, ihm bekannte Mängel offenzulegen. Lies das Exposé deshalb aufmerksam und achte besonders darauf, was nicht erwähnt wird: Schimmel, feuchte Keller, eine alte Heizung oder Lärmbelastung — wenn solche Punkte verschwiegen werden, obwohl sie zutreffen, kann das eine Verletzung der Offenlegungspflicht darstellen. Frag den Verkäufer oder Makler auch direkt, ob es laufende oder vergangene Rechtsstreitigkeiten rund um die Immobilie gibt, etwa Nachbarschaftsklagen oder Baumängelprozesse. Zusätzlich lohnt sich ein Blick ins Grundbuch: Dort findest du zwar keine Rechtsstreitigkeiten, aber eingetragene Belastungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Grundschulden, die den Wert und die Nutzung der Immobilie erheblich beeinflussen können.

Zusammenfassung — Kompakte Schnellversion

Nutze diese Kurzübersicht als Gedankenstütze bei der Besichtigung. Nicht jeder Punkt wird bei jeder Immobilie relevant sein — aber keiner sollte übersehen werden.

Gebäudehülle & Substanz:

• Dach: Alter, Zustand der Ziegel, Wasserflecken im Dachgeschoss
• Fassade: Risse, Ausblühungen, Putzschäden — besonders Nord- und Westseite
• Fenster: Leichtgängigkeit, Zugluft, Beschlagung zwischen Scheiben
• Keller: Feuchtigkeitsspuren, Geruch, Salzausblühungen

Haustechnik & Installationen:

• Heizung: Typ, Baujahr, Wartungsprotokoll, GEG-Konformität
• Elektrik: Sicherungskasten, Leitungstyp, FI-Schutzschalter vorhanden?
• Wasser: Leitungsmaterial (Blei bei Altbauten?), Gas-Dichtheitsprüfung
• Abwasser: Kanalanschluss oder Kleinkläranlage, Alter der Rohre

Innenräume & Ausstattung:

• Feuchtigkeit und Schimmel in Ecken, Dachschrägen, Bädern
• Bodenbeläge: Zustand, Dämmung, Verformungen
• Grundriss: Passt die Raumaufteilung zu deinen Bedürfnissen?

Grundstück & Umgebung:

• Energieausweis einsehen (Pflicht vor Kaufvertrag)
• Umgebung: Lärm, Gewerbebetriebe, geplante Bauprojekte
• Grundstücksgrenzen, Zufahrt und Erschließung geklärt

Bei Unsicherheiten lohnt es sich, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen (400–1.000 € für ein Gutachten). So bekommst du eine fundierte Einschätzung, bevor du dich entscheidest.

Crosslinks

• Art-23: Immobilie finden – die ersten Schritte
• Art-24: Immobilie bewerten – Preis und Wert
• Art-75: Hauskauf mit Hypothek – Finanzierungsablauf
• Art-76: KfW-Förderung beim Hauskauf